Huren en inkomens

vogelhuisjes_01

Door: Tom van Doormaal

 

Aedes verwacht nieuwe discussies over de relatie tussen inkomens en huur en belegt daarover bijeenkomsten voor de woningcorporaties. Dat lijkt mij een prima initiatief. Met deze beschouwing poog ik aan die hernieuwde belangstelling een bijdrage te leveren.

Vanwaar deze belangstelling voor een oud debat in de volkshuisvesting? Gaat het over: inkomens of wonen? Het zijn vragen, die niet gemakkelijk te beantwoorden zijn. Een paar stappen van zeven mijlen, door een mijnenveld met…tijdelijke contracten, doorstroming, inkomens, huren, prijs/kwaliteit.

Waarvoor iets dient…
Na de Tweede Wereldoorlog was wederopbouw prioriteit. De Nederlandse concurrentiepositie in de wereld moest worden opgebouwd, lage lonen en beheerste huren zouden daarbij helpen. Maar was dat beleid een bewuste keuze? Kuypers en Duiker vinden de vraag waarvoor iets dient, lastig te beantwoorden: ging de huurprijsbeheersing nu om de belangen der volkshuisvesting, dan wel om economisch landsbelang? (Acta Politica, jaargang 1, p. 200/201 )

In 1972 constateert de Nota Volkshuisvesting van Udink en Buck dat “het juist de financieel zwakken zijn, die relatief veel van hun inkomen aan huur moeten betalen. De financiële steun van de overheid blijkt een te algemeen karakter gekregen te hebben. Het sociale aspect is bij de op de woning gerichte aanpak van het probleem in de verdrukking geraakt. “ (Nota Volkshuisvesting, 19 april 1972, p.25) Ook hier is de dubbelzinnigheid tussen algemene politiek en inkomensverdeling voelbaar.

Dan volgt het kabinet Den Uyl en de aardgasbaten zorgen voor een heel ander klimaat. Schaefer stort zich op de stadsvernieuwing, de individuele huursubsidie wordt ontwikkeld, vele andere regelingen volgen. (Nota Huur- en subsidiebeleid, 20 augustus 1974)

Het aantal instrumenten zal tot boven de vijftig groeien. VROM documenteert ze in een bundel, voor het broodnodige overzicht. De laatste bundel uit 1992 telt er 71. (Volkshuisvestingsinstrumenten, VROM december 1991) De instrumenten richten zich op:

  • Bewoner, eigenaar
  • Huurder, eigenaar-bewoner, verhuurder
  • Sociale verhuurder, particuliere verhuurder

Dit levert, met de toevoegingen algemeen en bijzonder, tien soorten instrumenten op. Het is wat veel als je vertrouwt op het marktmechanisme.

In 2001 schrijft Adri Duivesteijn: ”[Corporaties] waren weliswaar ooit bedoeld als maatschappelijke hulpstructuren om mensen zelfstandigheid te verschaffen, maar inmiddels hadden ze juist nieuwe afhankelijkheden geschapen. Ze hielpen niet meer mee in de emancipatie naar zelfbeschikking, maar vormden juist een verstarrende blokkade.—“ (Historisch Tijdschrift, 2001, no 2)

Huurprijzen of inkomens
Boeiend: een nieuwe afhankelijkheid, die moet worden beëindigd. Duivesteijn snapte dat het beleid te ver was gedetailleerd. Alleen, dat betekent niet dat het beleidsdoel verouderd was: lagere inkomens aan behoorlijke woonkwaliteit helpen.

De realiteit der prijsvorming was lastig: in de loop van de jaren zeventig raakten de aanvangshuren van de sociale woningbouw geleidelijk buiten bereik van de inkomens, waarvoor die bedoeld was. Het verschil tussen de te hoge “kostprijs” en een aanvaardbare huurprijs moest door de overheid worden overbrugd. Maar deze “liquiditeitsaanvullingen” leverden de ondernemers een overrendement op, meenden Gruyters, Van Dam en Schaefer. (Nota Huur- en subsidiebeleid, p. 11) Ik zou zeggen: de markt laat zich niet sturen met “kostprijsverhogende” subsidies.

In de jaren tachtig bleek dat ongeveer elke derde huurder individuele huursubsidie had. De politiek had daarop geen goed antwoord: de massale IHS mocht merkwaardig heten. Over de randen van de IHS-tabel werd gestreden, maar het bleef een kerninstrument van de volkshuisvesting.

CDA bewindsman Gerrit Brokx: “Bovendien kon er mede daardoor rust heersen op het bedreigde front van de individuele huursubsidie – een volkshuisvestingsinstrument waarvoor ik mij altijd sterk heb gemaakt. Al direct bij het aantreden van het kabinet Lubbers II verklaarde ik dat ik zou aftreden als daarop substantieel bezuinigd zou worden, omdat snijden in de huursubsidie rampzalig zou zijn voor de lagere inkomens.” (G.Brokx, “Naschrift van een getuige”, 1988, p43/44)

Doorstroming en scheefheid
Een probleem was dat te hoge inkomens bleven wonen in een gesubsidieerde woning, die daardoor niet beschikbaar kwam voor de “doelgroep” van het beleid, zoals het door Heerma ging heten.

Brokx wilde een doorstromingsheffing: “Een dergelijke heffing zou budgettaire middelen opleveren om de individuele huursubsidie voor het rijk betaalbaar te houden en bovendien zou het een prikkel kunnen zijn voor mensen om te verhuizen en dus goedkope huurwoningen vrij te maken.”(Brokx, ibidem, p.44/45)

Heerma noemde het “scheefheid”: niet alleen te hoge inkomens in te goedkope woningen, maar het omgekeerde evenzeer: te lage inkomens in te dure woningen. Beide vormen van scheefheid waren ongewenst. Heerma wilde tijdelijke huurcontracten om de strijd tegen de scheefheid te voeren, maar dat middel vond politiek geen genade.

In een brief over het huurbeleid in 2004 van de minister Dekker van de VVD schrijft zij de kamer over dit probleem, maar een instrument om bewoners te verplaatsen geeft zij niet. Het lijkt dat het de vrije markt is, die het probleem moet oplossen.

Maar het onderwerp hield niet alleen CDA en VVD bezig. En in het Parlement stuitte Minister Blok dezer dagen opnieuw op de politieke weerstand tegen tijdelijke huur.

Doorstromingsheffing
Ook socialisten lieten zich horen over dit thema: volgens Professor Wolfson, ooit PvdA senator, blijkt circa 20% van alle huurders te profiteren van “impliciete subsidie”. In de Evaluatie van de Nota Heerma (1999) schrijft hij:

“De voor de hand liggende oplossing van een doorstromingsheffing is in het verleden al politiek afgevlagd, en lijkt sedertdien onder tafel te worden gehouden met de redenering dat we de achterstandswijken een beetje ‘gemengd’ moeten houden om gettovorming tegen te gaan.” (p.146)

Heerma was leerstellig op het gebied van de scheefheid, maar kreeg voor tijdelijke huurcontracten en de dreigende segregatie naar inkomen in de wijken, de handen niet op elkaar. Maar het onderwerp is nog steeds actueel.

Wolfson: ” Te onderzoeken ware dan ook waarom we niet overstappen op een systeem waarbij sociale verhuurders binnen de doelgroep contracten aanbieden voor, pak weg, vier jaar, met de bepaling dat de huurder als hij na vier jaar buiten de doelgroep valt in de daarop volgende vier jaar zijn huur zal zien stijgen naar een op taxatiewaarde gebaseerde huur.” (ibidem)

Wolfson wil het onderzoeken: wetgevingstechnisch en juridisch lijkt het lastig een contract op de prijs open te breken, terwijl de prestatie gelijk blijft. Maar als dat lukt, wordt de aantasting van huurrecht en huurbescherming genuanceerd.

Leren
Mensen vinden zichzelf slimme dieren, omdat zij van hun voorgangers leren. Maar als ik de brief van de Woonbond aan de Kamercommissie lees van 1 februari 2016 ga ik aan die slimmigheid toch twijfelen.

De onderwerpen van de Woonbond zijn:

  • Geen uitbreiding van tijdelijke verhuur
  • Aanpakken van duur scheef wonen
  • Inkomensafhankelijke huren geen oplossing
  • Huurverhoging afstemmen op prijs/kwaliteit verhouding
  • Gelijke behandeling huurders in sociale en private sector
  • Sociaal huurakkoord als uitgangspunt.

Misschien ben ik wat mismoedig. Maar hoe is het mogelijk dat deze knoop van thema’s de laatste halve eeuw niet is ontward?

Zou het komen door de defecten van bewindslieden? Ik geloof daar helemaal niets van. Ik ben geen bewonderaar van Blok, maar het systeem van bureaucratie en politieke aansturing presteert niet wat het zou moeten presteren.

Ik begrijp de weerstand tegen tijdelijke huurcontracten heel goed: een gave emmer betekent dat je water hebt, maar die tijdelijkheid is een groot gat in de bodem. Ik begrijp ook de weerstand tegen inkomensafhankelijke huren: de prijs van een brood is ook niet inkomensafhankelijk. Ik begrijp dat je de wanverhouding tussen inkomen en woonlasten wilt aanpakken, maar hoe doe je dat als mensen ook recht hebben op zekerheid en wat andere inkomensgroepen als buren? Het is een lastige vraag, gaat het over inkomen of over huur?

“Alle vogels hebben nesten”, is de eerste zin in het Nederlands, volgens literatuuronderzoekers. Het verhuizen, het wisselen van nest, is volgens psychologen een “life event”, vergelijkbaar met het verlies van een familielid of een echtscheiding. Misschien moeten huisvesters leren inzien dat een verhuizing iets anders is dan een getal in een statistiek. Hersenonderzoeker Luria noemde het ‘romantische wetenschap’. Dat lijkt voor de politici op ons terrein, wel veel gevraagd.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Advertenties

Geef een reactie

Gelieve met een van deze methodes in te loggen om je reactie te plaatsen:

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s