Huurverlaging

huren_04

Door: Tom van Doormaal

In tijden van “alternatieve feiten” moeten we alert zijn met de officiële berichten: kloppen ze wel, wat is de betekenis? Onlangs dwarrelde een brief van Minister Blok op mijn bureau. Doorgaans is mijn aandacht matig, want ik zie minister Blok als de zwakste bewindsman die ooit de volkshuisvesting bestierde. Maar het begrip huurverlaging trok mijn aandacht.

Beleidsvoornemens gerealiseerd?

Misschien is zwak voor Blok niet helemaal het juiste woord, want de “beleidsvoornemens zijn gerealiseerd, maar de koopmarkt is overspannen en de huurmarkt ligt op apengapen”. Dat is de conclusie van Hugo Priemus in de NRC van 28 januari, aan het einde van zijn ingezonden brief.

Dat is wonderlijk: het Regeerakkoord is uitgevoerd en Blok gaat zijn politieke loopbaan vervolgen met een Ministerschap op V en J, als opvolger van minister van der Steur. Het programma dat Blok moest uitvoeren, bevatte weinig goeds voor de sociale huisvesting. Zo komt het: Blok is tevreden, maar zijn beleid is een flop.

Priemus nog even: “ er zijn veel te weinig woningen gebouwd, de tekorten liepen op voor starters en doorstromers. De hypotheekschuld groeide (lage rente), betaalbaarheidsproblemen namen bij huurders toe”.

Ik heb het even opgezocht, maar de ‘huurdersvijandige’ uitwerking van het beleid lijkt moeilijk te ontkennen: zie p.47 van Kansrijk Woonbeleid van CPB-PBL.

betaalrisico_01

Duidelijk zichtbaar is hoe het beleid de problemen voor huurders heeft doen groeien, terwijl de vermogens en betaalrisico’s  voor eigenaar bewoners vrijwel onveranderd bleef. Onlogisch is dat niet: de lage rentestand zorgde voor geleidelijk herstel van de koopmarkt en lage hypotheeklasten voor eigenaren. De huurders hadden geen voordeel van die lage rente en kregen daarbij het huurbeleid van deze regering voor hun kiezen.

Huurbeleid

De verhuurdersheffing, die de sociale woningbouw treft, wil geld voor de schatkist. Het is krom om een sociaal beleidsdoel te belasten, maar Blok wilde minder sociale huurwoningen en meer commerciële. Dat werkt wel: als je sociale huurwoningen in commerciële handen brengt, verdwijnt de verhuurdersheffing en verbetert het exploitatieperspectief.

Maar sociaal is de heffing niet: het COELO onderzoek van de R.U. Groningen concludeert dat de heffing uit rechtvaardigheidsmotieven moeilijk te verdedigen valt: niet de sterksten de zwaarste lasten en gelijke gevallen niet gelijk belast. Ook bijkomende rechtvaardigingen overtuigen niet.

Over de herverdeeleffecten zijn de onderzoekers helder: de heffing is ook een huurderheffing, want hij manifesteert zich in de huurprijzen. Verschillende groepen huurders worden verschillend belast.

Er was nog een verhogend element in de huur, de koppeling tussen huur en inkomen. Op dit onderwerp van het Woonakkoord was ik minder negatief, want met de koppeling tussen huren en inkomen zou het sociale karakter van de volkshuisvesting beter kunnen worden gevestigd. Ik zeg niet positief, want het aspect van mensen met wat hoger inkomen uit hun woning treiteren, richting koopsector, beviel me niet echt.

Huurverlaging

En dan wordt het boeiend: in mei 2016 werd gesproken over de inkomensdaling, die mensen zouden kunnen hebben, nadat ze wegens stijgende inkomens een extra huurverhoging zouden hebben gehad. Albert de Vries (PvdA) diende een motie in (32847, nr 231), die vraagt wettelijk mogelijk te maken dat inkomensdalingen ook door huurverlagingen kunnen worden gecompenseerd.

In een brief aan de kamer, zegt Blok dat het al bedacht was, maar hij heeft de mogelijkheid van verlaging in een onderzoek getest: 67% der corporaties heeft dat wel eens gedaan, zegt hij. Van de positieve antwoorden heeft 37% zich coulanter opgesteld dan wettelijk vereist is.

Het is een beetje opmerkelijke brief: je zou zeggen dat corporaties dat moeten doen, omdat ze sociaal ondernemer zijn, die in het belang van hun doelgroep actief zijn. Blok baseert zich op een enquête met een respons van 45%, hetgeen mij niet echt hoog lijkt.

De slotzin van zijn brief is zuinig: “het huidig wettelijk recht op huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) is, in combinatie met de huurtoeslagregeling, naar mijn mening afdoende om een redelijke prijscorrectie na inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) te waarborgen.”

Conclusie

Het is de laatste brief van deze bewindsman op dit vlak. De liberaal Blok houdt zich intensief met de woningmarkt bezig en bedrijft micromanagement in het huurprijsbeleid van een “verzelfstandigde” huursector. Zijn politieke partner Albert de Vries poogt daar per motie nog een beetje redelijkheid in te knutselen. Blok bedient hem.

Maar wie tot hier is gekomen, moet toch lichte hoofdpijn hebben gekregen. Is dit de manier waarop wij de laagste inkomens aan een betaalbare woning van enige kwaliteit moeten helpen? De VVD ziet graag meer vrijheid op de markt, maar heeft daar met paternalisme niet echt aan bijgedragen. In de marge van onze sociale woningvoorraad wordt goed verdiend, door vervreemding aan buitenlandse beleggers en uitponding. De PvdA heeft hier en daar wat onrechtvaardige kantjes kunnen wegslijpen. Het is iets, maar niet veel.  We zullen op een volgende regering moeten wachten.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Advertenties

Een gedachte over “Huurverlaging

  1. Het beste is een evenwichtig beleid. Rente terug naar 4 of 5 procent. Bouwkosten minimaliseren voor sociale woningbouw. Waarom “winst” maken hier in optimaforma doorgevoerd wordt? Maak prijs en kwaliteitsafspraken. Een woning hoeft geen 100.000,00 euro te kosten. In het land zijn er genoeg woningbouwverenigingen die ruim onder de 700 euro hurr kunnen aanbieden. Zij berekenen tot slot alle kosten ook aan huurders door om verhuurde terug te brengen tot de staat waarin het aanvaard werd. Ik ken ook verenigingen die 14 jaar niets aan onderhoud doen.

Geef een reactie

Gelieve met een van deze methodes in te loggen om je reactie te plaatsen:

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s