Over ‘Markt’ en Interventies

Door: Tom van Doormaal

De economie heeft behoefte aan mobiliteit op de arbeidsmarkt. De oververhitte woningmarkt vormt daarvoor een forse hindernis. Wie doet daar iets aan in Den Haag? Helaas, veel meer serieuze strijders dan Henk Nijboer zie ik niet.

Recent heeft ook Rob Jetten gepleit voor bemoeienis van de overheid met de oververhitte woningmarkt. PvdA en D66 zouden politiek een delicate combinatie kunnen vormen. Maar welke interventie op de woningmarkt zou effect kunnen hebben?

Ik verken het onderwerp in een paar stappen: de geschiedenis, de aard van de interventies, het vormgeven van een markt, de voorgestelde beleidsinstrumenten voor het wonen. Daarna opper ik een paar denkrichtingen.

1. De geschiedenis

Huisvesten en wonen werden onderwerp van staatszorg in de 19^e eeuw, uit zorg over revolutiebouw, hygiëne en sociale verhoudingen. Pas in 1902 werden de rollen vastgelegd: het Rijk bepaalde de condities, de gemeenten zorgden voor de uitvoering, de toegelaten instellingen zorgden voor bouwen en beheren met diverse vormen van rijkssteun.

De overheidsinterventie was niet constant: rond 1918/1919 (eind W.O.1) ontstond een piek in de prijzen van bouwmaterialen, die veel subsidies vroeg. Maar doorgaans was de rol van de overheid terughoudend; de markt had de ruimte, de overheid corrigeerde.

Na 1945 (W.O.2) moest een grote achterstand worden weggewerkt. Dat leidde tot een zeer centralistisch geregelde wederopbouw, die door het probleem van de stadsvernieuwing werd verlengd. Zo ontstonden “woningbouwrampen” (Van Tijen over de Bijlmermeer),(jaren 60-70) die als lesmateriaal voor het Vinexbeleid (jaren 80-90) werden gebruikt.

Geleidelijk ontstond het besef dat de rijksoverheid wel erg veel regelde. De VROM-bundel Volkshuisvestingsinstrumenten uit 1991 telde 83 instrumentbeschrijvingen. De lokale overheid regelde wat weinig, behalve in de grote steden. Dat kon en moest anders. Eind jaren tachtig bleek er veel gescharrel rond de volkshuisvesting (Parlementaire enquête bouwsubsidies) te zijn en moest staatssecretaris Heerma de taak van Brokx overnemen: decentralisatie, meer markt, meer eigen woningen, zelfstandige woningcorporaties, deregulering.

De veranderingen waren half voltooid toen in de loop van de jaren negentig Heerma geroepen werd tot het leiderschap van het CDA. Daardoor bleef de decentralisatie naar regio en gemeenten wat mager, onopgemerkt en verwaarloosd. De zelfstandigheid bij de woningcorporaties kwam beter uit de verf, al kreeg de politiek koude voeten van incidenten als de Maserati en het schip SS Rotterdam. Wat later volgde ook het Vestia debacle, waar zich ook duidelijke problemen voor het strafrecht toonden. Door de gelijktijdige vastgoedhausse liep het allemaal net zonder drama af.

2. De aard van de interventies

Wat richtte het Rijk uit en aan? Met wat voor instrumentarium?

Van de 83 instrumenten uit het jaar 1990 waren er 31 van financiële aard, 35 gingen over verordeningen en vergunningen, 10 over coördinatie en overleg.

Dat leek te veel op micromanagement. De woningnood was voorbij, de rijks regie kon opgedoekt worden. Hoe? Door beter overleg, een systeem van prestatieafspraken, wettelijke verankering van procedures. Maar niet langer het stelsel van premies, subsidies en bijdragen: de “zilveren koorden”.

Er waren al bedenkingen tegen het beleid: was het niet zo dat de subsidies vooral kostprijsverhogend werkten, omdat de woningproducenten zich subsidiegericht gedroegen, met kostprijsverhoging als voornaamste effect?

Was een objectbijdrage van het Rijk dan uit den boze? Afgezien van de stadsvernieuwing en de Vinex-deals was het antwoord daarop eigenlijk bevestigend. Alleen de subjectbijdrage individuele huursubsidie bleef nog overeind, omdat het tumult van eventuele afschaffing ook de geheiligde hypotheekrente aftrek zou raken.

Wonderlijk was het wel: door de vastgoedhausse, die in 1993 begon, werden de woningcorporaties op papier steenrijk. Het “geld bij de corporaties klotst tegen de plinten” zeiden we. Binnen VROM werd gerekend aan een variant, waarin de 3.5. miljard aan huursubsidie door de corporaties zou worden gedragen, maar politiek was het idee niet haalbaar.

Zo bleef het beeld: de woningcorporaties konden vrij veel, de gemeenten leunden vrij sterk achterover en deelden in de niet geheel vermeende rijkdom van de corporaties. Lang duurde dat niet: de crisis van 2008 markeerde een bruut einde aan de waardestijging, waardoor de bouwplannen werden versoberd. Daar kwam het doorwerken van de Vpb en daarna de verhuurdersheffing nog bij. Te laat en averechts beleid: “een bouwstaking” van de woningcorporaties klaagde minister Blok. Maar hij kreeg waar hij om vroeg.

3. Het vormgeven van de woningmarkt

Een vrije markt is een fictie voor een tweedejaars student economie. Een markt is altijd een schepping van krachten in de samenleving. De vrije markt is een fictie. Een markt bestaat bij de gratie van het voortdurende geregel van een bemoeizuchtige overheid.

Robert Reich geeft goed aan wat collectief regeling behoeft:

• Eigendom: wat kun je/mag je bezitten?
• Monopolie: hoeveel marktmacht is toegestaan?
• Contractvrijheid: wat kan en mag verkocht en gekocht worden, onder welke voorwaarden?
• Faillissement: wat gebeurt wanneer verplichtingen niet kunnen worden nagekomen?
• Handhaving: hoe vermijden we dat deze regels niet worden ontdoken?

Deze regels zijn volgens hem de “bouwblokken” van het kapitalisme. (voor velen, niet voor de weinigen) Maar impliciet in dit beeld zit een regelende en bevoegde overheid, die greep heeft op huizenprijzen.

Dat is een niet realistische voorstelling van zaken. In een blog van IMF gaan twee stafmedewerkers van IMF hierop in. De prijzen op de woningmarkt bewegen mondiaal synchroon, zeggen zij. Dat komt in sterke mate door de rentestand, investeringsbeslissingen van rijke individuen en de groei in de economie. Zij concluderen:

“All of this suggests that house prices are starting to behave more like the prices of financial assets, such as stocks and bonds, which are influenced by investors elsewhere in the world. In countries that are more open to global capital flows, prices of both homes and equities tend to be more synchronised with global markets.” (Claudio Raddatz Kiefer and Jane Dokko, april 2018)

Is het een verklaring voor de bijzondere situatie van het wonen in Nederland? Het is geen groot nieuws. Ik kijk al jaren naar de Dow Jones, om daar een indruk uit te halen wat de Fed zal doen met de rentestand in de V.S., die maatgevend is voor mijn hypotheekrente.

Maar de conclusie, die ik in een eerder stuk aanhaalde, staat er steviger door. Arno Wellens formuleert het probleem van Nijboer in “Follow the money” aldus:

“De huizenmarkt is een illusie geworden. Zij is vervangen door een financiële markt, die het soms makkelijker en soms moeilijker maakt om met geleend geld te gokken op het dak boven andermans hoofd.”

4. Beleidsinstrumenten voor het wonen

Het punt waar ik in mijn vorige commentaar ook weinig aan toe kwam, ging over de oplossingen die het stuk van Mejudice aan draagt. Ik vind Nijboer prima in zijn analyse, maar niet in zijn oplossingen.

Moet een “rijkregie” van de woningbouw opnieuw worden ingevoerd?

Ik heb daar grote twijfels over. De tekorten aan betaalbare woningen zijn gegroeid, zeker waar, maar of dat te verhelpen valt met rijkregie is een open vraag. Ik zou zeggen, meer financiële armslag voor regio en gemeenten zou het beter sturen van lokale en regionale woningmarkten mogelijk kunnen maken. Maar dat is geen centrale regie.

Moet door fondsen en subsidie de “onrendabele top” worden gefinancierd?

Het begrip onrendabele top betekent dat de producent niet betaalbaar kan produceren voor een aanzienlijk deel van de vraag. Als de producenten dat niet kunnen, dan moet daarvoor een oplossing worden gevonden, maar moeten zij ook niet klagen als zij door die oplossing concurrentie ondervinden. Objectbijdragen hebben in belangrijke mate kostprijsverhogend gewerkt. Ik ben niet ontevreden over wat Nederland in de volkshuisvesting heeft bereikt, maar een analyse van redenen waarom onze woonlasten tot de hoogste ter wereld behoren zou passend zijn. Als lokaal sturing van de markt wordt geprobeerd, prima, maar blind bijstaan van producenten lijkt me niks.

Moet speculatie met de grond worden tegengegaan?

Heel graag, maar het is een klassiek debat dat Pronk inspireerde tot de slogan: “houd je mond over de grond”. In de Groningse stadsvernieuwing hadden we borden, waarmee kopers werden gewaarschuwd en aangespoord niet te kopen, alvorens inlichtingen te hebben gevraagd bij het gemeentebestuur. Dat werkte wel. Maar het klassieke debat over grondbezit of erfpacht aan gaan, lijkt mij geen effectieve bijdrage aan een oplossing. Ik ben zeer voor anti-speculatie wetgeving, maar het hoe lijkt mij ingewikkeld en het politieke draagvlak zie ik niet.

Moeten we meer doen aan lagere en middeninkomens?

Hier ligt een sleutel: de stagnatie van de inkomensontwikkeling uit arbeid is een bedreiging van de samenhang in de samenleving. Zoals de Franse Revolutie een burgerlijke revolutie was, is de beweging van de gele hesjes een opstand van de lagere middenklasse tegen de uitholling van hun koopkracht. Ons politiek/fiscale klimaat is mild voor het kapitaal, maar niet voor de arbeid.

Juist in die sfeer is ook de sociale woningbouw in ons land tot ontwikkeling gekomen en heeft een bijdrage geleverd aan het “gave landje” dat we geworden zijn. Die truc moeten we beter doorgronden. Zie hierna, over fiscaliteit en primaire levensbehoeften en het delen daarvan.

Moeten we taakstellende bouwprogramma’s nastreven?

Wederom, grote twijfels: wie draagt de lasten van die taakstelling? Door de dynamiek van de onderhandelingen tussen gemeenten en rijk, slaagt de gemeente er in zijn kiezers te bedienen op rekening van de belastingbetaler. Het leidde tot eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad in grote steden, met alle gevolgen van dien. De stedelijke arbeidersklasse moet netjes en betaalbaar wonen, dus over de geschiedenis niets dan goeds.

Maar zou dezelfde oplossing helpen? Dat er woningen tekort zijn is wel aannemelijk en dat er ruimte is om bij te bouwen op 85% onbebouwd Nederland ook. Maar misschien helpt een andere wijze van huishoudensvorming meer dan taakstellende bouwprogramma’s.

5. Wat nu?

Het siert de PvdA fractie dat men die discussie aan wil gaan. Men heeft geluisterd naar het pleidooi van Tjeenk Willink om eens fundamenteel het debat aan te gaan.

Ik lever daar met een paar richtingborden een kleine bijdrage aan. De inspiratie haal ik uit de bouwblokken van Reich.

• De sociale huurvoorraad moet niet kleiner worden; regel dat woningcorporaties niet langer hun sociale voorraad kunnen verkopen. Dat kan vrij eenvoudig.
• Stop met denken over de financiering van de “onrendabele top”, want dat begrip is gekoppeld aan betaalbaarheidsnormen en het bouwbedrijfsleven heeft geen subsidie nodig.
• Herneem het denken over de “volkshuisvestingsprijs”, want de betaalbaarheid van het wonen is een centraal vraagstuk binnen ons “sociaal contract” en zeer bepalend voor de sociale verhoudingen in ons land.
• Decentralisatie betekent dat lokaal woonruimte wordt geproduceerd, verdeeld en beprijsd, dus geef daartoe gemeente en regio de financiële beleidsruimte (belastinggebied) en middelen.
• Geef als Rijk kaders voor een lokaal in te vullen prijsbeleid voor woonruimte, voor een verdelingsbeleid van woonruimte, voor een wettelijke en procedurele bescherming van de zwakkeren op die markt.
• Vermijd dat de overheden naar elkaar wijzen: tekorten aan betaalbare woonruimte zijn een gevolg van eigen beleid, dat lokaal wordt bepaald door overleg met producenten, grondprijs en gronduitgifte, etc….
• Denk na over een betere benutting van beschikbare woonruimte, door soepeler regels, door een ander fiscaal inkomensbeleid dat creatievere huishoudensvorming aanmoedigt. (basisinkomen)

Dit is een pleidooi voor een ander perspectief. Meer woningen helpt, dat moet. Wat in de afgelopen eeuw verloren is gegaan is het besef dat iedereen moet wonen, los van alle economische redeneringen over prijzen, huren en inkomens.

Beter gebruik van beschikbare woonruimte moet ook. Ik schreef als beleidsambtenaar bij VROM ooit een bevlogen verhaal over daklozen. Dat is geen volkshuisvesting, vonden mijn bazen. Maar dat was het wel, snap ik nu. Als mensen voldoende inkomen hebben voor hun basisbehoeften, kunnen ze zelf andere beslissingen nemen over hoe en met wie ze willen wonen. Dat kan tot andere behoefte aan woonruimte leiden, aan minder individualisering en eenzaamheid ook nog.